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    2020年西寧物業管理條例實施細則最新修訂版(全文)

    更新:2020-11-16 13:41:05 來源:思而學教育網 www.anjezatufina.com

    西寧市物業管理條例

    (2020年6月23日西寧市第十六屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過 2020年7月22日青海省第十三屆人民代表大會常務委員會第十八次會議批準)

    第一章 總 則

    第一條 為了規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,改善業主的生活和工作環境,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《青海省物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

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    第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督活動,適用本條例。

    本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務人或者自行管理等形式,對物業服務區域內的建筑物、構筑物及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護環境衛生和相關秩序的活動。

    第三條 本市物業管理納入社區治理體系,堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(村)黨組織領導下居(村)民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的治理架構。

    推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織,發揮黨建引領作用。

    第四條 物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則,維護享受物業服務并依法付費的市場秩序,優化市場環境。

    第五條 市、縣(區)人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,推動物業管理規范化、市場化。

    縣(區)人民政府具體負責本轄區內的物業管理工作,建立物業管理綜合協調工作機制,明確物業管理的行政主管部門,組織轄區內街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、物業管理行政主管部門及相關部門和單位,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理重大問題。

    市、縣(區)物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

    市、縣 (區) 自然資源和規劃、城鄉建設、市場監督管理、公安、城市管理、消防救援、生態環境、衛生健康、民政、人民防空、園林綠化等行政主管部門按照各自職責負責物業管理區域內的相關監督管理工作。

    第六條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織、指導業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建;監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責;參加物業承接查驗,監督物業管理項目的移交、接管和物業服務人依法履行義務;監督物業管理活動,協調物業管理與社區建設的關系,調處物業管理糾紛;組織推動老舊住宅小區實施市場化物業管理。

    社區居(村)民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下開展具體工作,監督物業服務人依法履行義務,有權就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會、物業服務人進行詢問,調解物業糾紛。

    第七條 突發公共事件應對期間,街道辦事處、鄉 (鎮)人民政府負責落實依法采取的各項應急措施,指導物業服務人開展相應級別的應對工作,并給予物資和資金支持。

    物業服務人應當服從政府統一指揮,在街道辦事處、鄉(鎮) 人民政府指導下積極配合社區居 (村) 民委員會開展工作,依法落實應急預案和各項應急處置措施。物業服務人依法執行政府實施的應急處置措施和其他管理措施,業主應當依法予以配合。

    第八條 鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理深度融合,提升物業管理質量和服務水平,推動物業服務向智能、綠色方向發展。

    第二章 物業管理區域與共用設施設備

    第九條 物業管理區域應當按照下列規定劃分:

    (一)物業配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的,或者已分割成多個封閉小區,且其配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;

    (二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目,其配套設施設備共用的,可以劃分為一個物業管理區域;

    (三)已建成、共用設施設備比較齊全且相對集中的項目,可以劃分為一個物業管理區域。

    第十條 已經形成獨立物業管理區域的,不重新調整,但物業管理區域業主共同決定分割或者合并物業管理區域的除外。

    物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地不得分割管理。

    第十一條 建設單位應當按照規定配置物業服務用房。物業服務用房應當相對集中安排在物業管理區域中心或者出入口附近,地面以上、二層以下,配置在住宅樓內的,應當有獨立通道。

    分期開發建設的,在物業服務用房尚未交付前,建設單位應當無償提供符合標準的臨時物業服務用房。

    業主委員會辦公用房從物業服務用房中提供,面積不得高于五十平方米。

    第十二條 物業管理區域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業主共有:

    (一) 物業服務用房、門衛房、值班室、共用設施設備使用的房屋;

    (二)共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間;

    (三) 物業管理區域內除城鎮公共道路以外的其他道路,除城鎮公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地;

    (四) 建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業主共有的房屋和設施設備;

    (五) 其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施;

    (六)法律、法規規定的其他共有部分。

    建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時,應當提出共有物業產權登記申請,由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載。

    第十三條 新建住宅建設項目竣工驗收之日起三個月內,建設單位應當按照有關規定將物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備向相關專業經營單位移交。

    第三章 業主、業主大會及業主委員會

    第十四條 本條例所稱業主,是指物業管理區域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

    除前款規定外,符合下列條件之一的,可以認定為業主:

    (一)尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人;

    (二)因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

    (三)因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人;

    (四)因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人;

    (五)其他符合法律、法規規定的單位或者個人。

    第十五條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

    (一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務人提供的服務;

    (二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

    (三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

    (四)參加業主大會會議,行使投票權;

    (五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

    (六)監督業主委員會或者物業管理委員會的工作;

    (七)監督物業服務人履行物業服務合同;

    (八)對物業共有共用區域、部位或者設施設備和相關場地使用情況以及業主共有資金管理使用享有知情權、監督權和收益權;

    (九)監督專項維修資金的管理和使用;

    (十)法律、法規規定的其他權利。

    第十六條 業主應當履行下列義務:

    (一)遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則;

    (二)遵守物業管理區域內物業共有共用區域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度;

    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定,配合物業服務人實施物業管理;

    (四)按照有關規定交納專項維修資金;

    (五)按時交納物業服務費用;

    (六)遵守房屋裝飾裝修的規定;

    (七)支持和配合物業服務人的合法經營和管理活動;

    (八)履行房屋安全使用責任;

    (九)履行生活垃圾分類投放主體責任,按照規定分類投放生活垃圾;

    (十)法律、法規規定的其他義務。

    業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利為由不履行義務。

    第十七條 業主人數、業主投票權數和業主總人數按照下列方法確定:

    (一)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算;建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付,或者同一業主擁有兩個以上專有部分的,均按照一人計算;

    (二)業主投票權數按照業主專有部分面積計算,每平方米計算為一票,不足一平方米的按照四舍五入計算;

    (三)業主總人數,按照本款第一項業主人數的總和計算。

    一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使表決權,所代表的業主人數為一人。

    業主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應當出具合法有效的書面授權委托書,載明委托事項和投票權數。一個受托人最多可以接受三名業主的委托進行投票。

    第十八條 業主大會是物業服務事項的決策機構。一個物業管理區域內業主戶數不足五十戶且全體業主一致同意不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。

    第十九條 符合成立業主大會條件的,建設單位應當向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的書面申請,并提供相關材料;百分之十以上業主聯名也可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的書面申請。

    街道辦事處、鄉(鎮)人民政府對符合條件的,應當會同縣(區)物業管理行政主管部門組建首次業主大會籌備組,依法選舉業主委員會,并辦理相關備案手續。

    第二十條 首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、縣(區)物業管理行政主管部門、社區黨組織、轄區公安派出所、社區居(村)民委員會、建設單位和業主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的,不影響籌備組的成立。物業服務人應當協助籌備組開展籌備工作。

    籌備組中的業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業主中確定并公示,業主代表資格應當符合有關業主委員會委員候選人資格的規定。

    第二十一條 首次業主大會會議召開并選舉產生業主委員會之日起三十日內,由業主委員會向物業所在地縣(區)物業管理行政主管部門備案。

    縣(區)物業管理行政主管部門受理備案材料后,經審查符合條件的,應當在十個工作日內頒發備案通知書并發放統一社會信用代碼證書。業主大會取得備案通知書后,由業主委員會依法申請刻制業主大會、業主委員會印章。

    業主大會可以委托街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居(村)民委員會代為保管業主大會印章;需要使用業主大會印章的,由業主委員會向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居(村)民委員會提出。

    業主委員會印章由業主委員會保管,需要使用業主委員會印章的,應當有業主委員會半數以上委員簽字。

    第二十二條 業主大會會議決定下列事項:

    (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;

    (二)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員和候補委員;

    (三)選聘、解聘物業服務人;

    (四)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (七)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

    (八)確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格;

    (九)確定業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員工作補貼標準;

    (十) 改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

    (十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    第二十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會召集,或者由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依法召集。

    物業管理區域內業主人數較多的,可以以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

    業主大會會議可以采用書面形式或者通過互聯網方式召開,表決采用記名投票的方式,每張表決票或者選舉票上應當標明該專有部分的投票權數。

    業主大會會議采用互聯網方式表決的,應當通過物業管理行政主管部門建立的電子投票系統進行。

    業主大會會議不得就已公告議題以外的事項進行表決。

    第二十四條 業主大會定期會議每年至少召開一次。

    經業主總人數百分之二十以上業主或者持投票權數百分之二十以上業主提議,或者有業主大會議事規則規定的其他情形時,業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

    召開業主大會會議,應當提前三個工作日書面告知物業所在地社區居(村)民委員會。社區居(村)民委員會應當派員列席會議。

    業主大會會議未能形成相關決議決定或者業主就會議議題內容存在重大意見分歧的,業主委員會應當及時向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報告。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告之日起三十日內組織召開業主大會會議重新表決。

    業主大會會議召集人應當自業主大會會議作出決定之日起三日內將決定予以公示。

    第二十五條 十名以上業主聯名可以向籌備組推薦業主委員會委員候選人,物業所在地社區居(村)民委員會可以向籌備組推薦業主委員會委員候選人。同一業主只能推薦一名業主委員會委員候選人。

    業主委員會可以設立候補委員,候補委員人數不得超過委員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議,但不具有表決權。

    業主委員會委員候選人、候補委員候選人由籌備組進行資格審查與確定。

    業主委員會委員實行差額選舉,差額比例不得低于百分之二十。

    籌備組確定業主委員會委員候選人、候補委員候選人名單后,應當予以公示。

    社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。

    第二十六條 業主委員會由五至十一人單數組成。

    業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選產生業主委員會主任和副主任。

    業主委員會主任、副主任、委員及候補委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。

    第二十七條 業主委員會是業主大會的執行機構,接受業主大會和業主的監督,并履行下列職責:

    (一)執行業主大會決定和決議,維護業主共同利益;

    (二)代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務合同,與解聘的物業服務人進行交接;

    (三)監督物業服務人履行物業服務合同,使其按照服務內容和服務標準提供服務;

    (四)召集業主大會會議,報告年度物業管理實施情況、業主委員會履職情況;

    (五)監督管理規約的實施,對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止;

    (六)擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法;

    (七)監督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的續籌;

    (八)在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作;

    (九)配合、支持社區居 (村) 民委員會依法履行職責,并接受其指導和監督;

    (十)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,督促業主交納物業服務費用;

    (十一)制作和保管會議記錄、共有物業部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件;

    (十二)定期向業主通報工作情況,每半年公示共有資金的使用情況和業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況;

    (十三)協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

    (十四)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

    業主委員會不得擅自決定本條例第二十二條第一項規定事項;業主大會不得授權業主委員會決定本條例第二十二條第一項規定事項。

    第二十八條 有下列情形之一的,不得擔任業主委員會委員、候補委員:

    (一)曾因故意犯罪被判處刑罰的;

    (二)候選人推薦日期截止前三年內,因物業管理相關違法行為受到行政處罰的;

    (三)本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域物業服務人內任職的;

    (四)候選人推薦日期截止前未按規定交納物業服務費、物業專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的;

    (五)因違法違紀等原因被國家機關、企業事業單位開除公職或者辭退的;

    (六)有較為嚴重的個人不良信用記錄、發布不實信息或者嚴重違反社會公德造成惡劣影響的;

    (七)法律、法規規定其他不宜擔任業主委員會委員、候補委員的情形。

    第二十九條 業主委員會委員不得有下列行為:

    (一)阻撓、妨礙業主大會行使職權或者拒不執行業主大會決定;

    (二)虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料;

    (三)擅自使用業主大會、業主委員會印章;

    (四)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務合同;

    (五)侵占、挪用業主共有財產,將業主共有財產借貸給他人或者以業主共有財產為他人提供擔保;

    (六)收受物業服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益;

    (七)為在本物業管理區域提供服務的物業服務人承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業;

    (八)泄露業主信息,發布違反法律法規、社會公共秩序的不實言論、信息;

    (九)拒不執行街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、相關主管部門關于本物業管理區域的整改要求或者人民法院有關裁判;

    (十)侵害業主合法權益的其他行為。

    業主委員會委員有前款情形之一的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前,業主委員會應當停止該委員履行職責,并向業主公示。罷免業主委員會委員時,應當允許其提出申辯并記錄歸檔。

    第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的,由業主委員會決定暫停其履行職責并予以公示,提請下次業主大會會議決定是否終止其委員資格:

    (一)不履行業主義務、不遵守管理規約,經勸阻后拒不改正的;

    (二)一年內無故缺席業主委員會會議總次數半數以上的;

    (三)本人、配偶及其近親屬在為本物業管理區域提供服務的物業服務人內任職的;

    (四)因違法違紀接受調查且被采取相應強制措施的;

    (五)在任職期間被列為失信被執行人的;

    (六)其他不適宜擔任業主委員會委員的情形。

    業主委員會未依照前款規定作出暫停其履行職責的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期作出;逾期未作出的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府作出暫停其履行職責的決定并予以公示。

    暫停業主委員會委員履行職責時,應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

    第三十一條 業主委員會委員職務終止后,由業主委員會從候補委員中按照得票順序依次遞補為委員并予以公示,在公示結束之日起十五日內向縣(區)物業管理行政主管部門備案。

    全部候補委員遞補為委員后,業主委員會委員人數低于原有人數百分之五十的,應當告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,依照關于業主委員會換屆選舉的規定重新選舉業主委員會。

    第三十二條 業主委員會任期屆滿前六個月,應當書面報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到書面報告之日起九十日內組建換屆小組,并在業主委員會任期屆滿前,由換屆小組組織召開業主大會會議產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當督促其履行職責。

    換屆小組依照籌備組的人員構成組建。

    第三十三條 業主委員會應當自換屆小組成立后十個工作日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議記錄等檔案資料、印章以及其他屬于業主大會所有的財物移交換屆小組。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,換屆小組應當及時提供。

    新一屆業主委員會選舉產生后向縣(區)物業管理行政主管部門辦理備案。換屆小組應當在完成備案后十個工作日內,將其保管的前款物品移交新一屆業主委員會,并自行解散。

    業主委員會未按照本條第一款規定移交有關物品的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期移交;拒不移交的,轄區公安機關應當予以協助。

    第三十四條 物業管理區域分期開發的,可以在分期開發期間成立業主大會,選舉產生業主委員會,并為后期開發的物業預留業主委員會委員名額。

    后期開發的物業交付使用后,應當增補業主委員會委員和候補委員,但增補后的業主委員會委員總人數不得超過規定的最高人數。

    第三十五條 業主委員會做出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定,或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定,由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔相應的法律責任。

    第三十六條 業主委員會違規使用公共收益和工作經費的,縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會應當委托有資質的審計機構對該業主委員會使用公共收益的情況以及工作經費進行財務審計。

    換屆后,新一屆業主委員會可以委托有資質的審計機構對上一屆業主委員會進行審計。

    審計費用從公共收益中列支。

    第四章 物業服務

    第三十七條 物業服務企業應當具有獨立法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供物業管理專業服務的能力,有條件在物業管理區域設立獨立核算的服務機構。

    在本市提供物業服務的企業應當在市物業管理信息系統中如實填報相關信息。

    第三十八條 前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務人約定,房屋交付后最長服務期不超過二年。

    前期物業服務合同期限屆滿前九十日,建設單位應當書面告知業主或者業主委員會,同時書面告知縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。已成立業主大會的,由業主大會選聘物業服務人;未成立業主大會的,可以由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府通過招投標方式選取物業服務人提供物業服務。

    第三十九條 建設單位在物業銷售前應當制定臨時管理規約,對業主、物業使用人在物業活動中應當遵守的行為準則作出規定。前期物業服務合同和臨時管理規約應當在商品房銷售現場進行公示。

    第四十條 前期物業服務人合同終止后,建設單位應當自合同終止之日起三十日內向業主委員會移交物業區域內物業共有部分、共用設施設備和承接查驗檔案,前期物業服務人應當全程參與并配合。縣(區)物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當對移交驗收過程進行指導和協調。

    物業移交驗收前,業主委員會應當與建設單位簽訂交接驗收協議,對移交驗收的基本內容、各方權利義務、存在問題的解決方式及其時限、違約責任等事項作出明確約定。

    不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的物業,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代為移交驗收和簽訂交接驗收協議。

    業主大會或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以聘請專業機構或者技術人員參與移交驗收,聘請專業機構或者技術人員的費用由業主大會或者全體業主承擔。

    第四十一條 一個物業管理區域應當由一個物業服務人提供物業服務,但業主自行管理的除外。

    除業主大會決定繼續聘用原物業服務人之外,物業管理區域業主大會選聘物業服務人應當招投標。投標人少于三個的,應當依法重新招標;重新招標后投標人仍少于三個的,經業主大會決定可以協議選聘物業服務人。

    第四十二條 物業服務合同簽訂或者變更之日起十五日內,物業服務人應當將物業服務合同報街道辦事處、鄉 (鎮)人民政府備案。

    市物業管理行政主管部門應當會同有關部門、物業服務行業協會制定物業服務合同示范文本,并向社會公布。

    第四十三條 物業交接雙方應當簽訂物業交接驗收協議,作為物業服務合同的補充協議。

    第四十四條 物業服務企業應當參加信用等級評價,按照信用評價等級提供相應的星級服務。信用等級為AAAA級和AAA級的物業服務企業實施一至五星級服務,信用等級為AA和A級的物業服務企業實施一至三星級服務,信用等級為B級的物業服務企業實施一星級服務,B級物業服務企業不得承接新的物業服務項目。

    第四十五條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務,并且遵守下列規定:

    (一)提供物業服務符合有關規定的標準、規范;

    (二)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;

    (三)定期聽取業主的意見和建議,接受業主監督,改進和完善服務;

    (四)對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、占用消防通道等行為進行勸阻、制止,勸阻、制止無效的,及時報告行政執法機關;

    (五)發現有安全風險隱患的,及時設置警示標志,采取措施排除隱患或者向有關專業機構報告;

    (六)對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止,并及時報告業主委員會或者物業管理委員會;

    (七)不得侵犯業主的合法權益,不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息;

    (八)履行生活垃圾分類管理責任人責任,指導、監督業主和物業使用人進行生活垃圾分類;

    (九)配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、行政執法機關和社區居(村)民委員會做好物業管理相關工作。

    第四十六條 物業服務收費標準應當與物業服務星級標準相對應。

    市物業管理行政主管部門應當發布住宅小區物業服務星級標準,明確物業服務內容和標準。

    市、縣價格行政主管部門應當會同同級物業管理行政主管部門制定星級服務收費標準,并向社會公布;每三年對收費標準進行評估,根據評估結果調整收費標準,制定、調整收費標準應當通過座談、論證、聽證或者其他公開形式,廣泛征求社會公眾的意見建議。

    第四十七條 物業服務人不得有下列行為:

    (一)減少物業服務內容、降低物業服務標準;

    (二)采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務、催收物業費;

    (三)擅自增加收費項目、提高收費標準,超期收取費用;

    (四)擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權;

    (五)擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備;

    (六)擅自撤離或者拒不退出物業管理區域;

    (七)終止服務撤離時,拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金等;

    (八)法律、法規禁止的其他情形。

    第四十八條 物業管理區域突發失管狀態時,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當確定應急物業服務人,提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

    提供應急物業服務的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公示。應急物業服務期限不超過一年,費用由全體業主承擔。

    應急物業服務期間,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主共同決定選聘新的物業服務人,協調新的物業服務人和應急物業服務人做好交接。

    第四十九條 業主自行管理的,應當在縣(區)物業管理行政主管部門指導下制定自行管理方案。電梯、消防、人民防空、技術安全防范等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備的維修和養護,應當按照有關規定管理。

    第五十條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息,信息發生變化的,應當及時更新:

    (一)物業服務人名稱、崗位設置、服務投訴電話;

    (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準;

    (三)月度公共水電費用分攤情況;

    (四)季度物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

    (五)年度物業服務工作情況;

    (六)其他應當公示的信息。

    業主對公示內容提出異議的,物業服務人應當予以答復。

    第五章 物業使用和維護

    第五十一條 物業服務人負責物業管理區域共有物業安全檢查和維護保養。

    業主負責物業專有部分安全檢查和維護保養。

    物業服務人、業主委員會對維護保養、改造物業及配置固定設施設備而形成的資料,應當妥善保管并建立檔案。

    第五十二條 物業管理區域禁止下列行為:

    (一)違規私拉電線、電纜為各類車輛充電或者進行其它用電活動;

    (二)擅自拆改、搭建供水、供電、供氣、供熱、排水等線路和管線;

    (三)擅自占用、堵塞、封閉公共停車位等共用部位,或者損壞共用設施設備;

    (四)違反規定出租房屋;

    (五)法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

    第五十三條 建設單位應當及時將出租車位、車庫的租賃信息提供給物業服務人,物業服務人應當建立臺賬供業主及業主委員會查詢。

    第五十四條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務人,并與物業服務人簽訂裝飾裝修服務協議。協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運要求以及費用、施工時間等內容。未簽訂協議的,物業服務人可以按照臨時管理規約或者管理規約的約定,禁止裝飾裝修施工人員、材料進入物業管理區域。

    業主、其他物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內公示。

    第五十五條 業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

    物業服務人應當加強對物業墻面、外墻、樓梯間等共有物業的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的,應當通知業主或者物業使用人及時處理。

    第五十六條 物業管理區域禁止從建筑物高空拋擲物品危害他人安全或者破壞環境衛生。

    物業服務人應當采取必要的安全保障措施防止前款規定情形的發生。

    經業主委員會同意,物業服務人可以采取適當的措施就第一款禁止行為采集相應資料,但不得侵犯他人隱私。

    第五十七條 業主未交存專項維修資金和余額不足時,發生維修相關費用的,由維修所涉及的業主按照專有部分建筑面積的比例分攤。

    業主轉讓物業并辦理轉移登記的,其名下的專項維修資金余額隨物業一并轉讓,業主無權要求返還專項維修資金余額。

    第五十八條 對配套設施設備不齊全的老舊住宅區,市、縣(區)級以上人民政府應當制定老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃,加大資金投入,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

    街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當通過成立業主大會、物業管理委員會等多種方式推動老舊小區實行物業管理。

    老舊小區物業服務所需費用由業主或者物業使用人承擔。

    第六章 監督管理

    第五十九條 市、縣(區)人民政府應當建立和完善物業管理工作獎懲機制,定期進行監督檢查,并將物業管理工作納入年度工作目標責任考核。

    第六十條 市、縣(區)物業管理行政主管部門應當對街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會物業管理工作人員、業主委員會委員和物業服務人相關人員進行培訓,提高物業管理和服務水平。

    市、縣(區)物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織開展物業管理法律、法規的宣傳工作,增強業主自我管理的意識和能力。

    第六十一條 市物業管理行政主管部門履行下列職責:

    (一)制定本市物業管理相關政策并組織實施;

    (二)指導和監督縣(區)物業管理行政主管部門開展物業管理的監督管理工作;

    (三)建立健全業主委員會、物業管理委員會、物業服務人培訓制度;

    (四)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本和相關標準;

    (五)建立全市統一的物業管理信用信息、業主電子共同決策等信息系統;

    (六)指導行業協會制定和實施自律性規范;

    (七)法律、法規規定的其他監督管理職責。

    縣(區)物業管理行政主管部門履行下列職責:

    (一)貫徹執行物業管理相關政策和制度;

    (二)監督管理轄區內物業服務人和從業人員依法依規開展服務活動;

    (三)依法行使行政執法權,建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理;

    (四)組織對轄區內業主委員會委員、物業管理委員會委員和物業服務從業人員開展培訓;

    (五)指導街道辦事處、鄉(鎮)人民政府實施與物業管理相關工作;

    (六)物業服務企業信用評價信息采集;

    (七)法律、法規規定的其他監督管理職責。

    第六十二條 市、縣(區)有關行政主管部門應當依法履行下列職責:

    (一)自然資源和規劃部門負責建設項目的規劃審批,以及未經規劃許可進行建設的監督管理;

    (二)城鄉建設部門負責房屋建筑工程在建設過程中或保修期內的工程質量,以及供水、排水、供熱、供氣等的監督管理;

    (三)市場監督管理部門負責物業服務違規收費、無照經營行為和電梯等特種設備的監督管理,計量器具使用糾紛的投訴處理;

    (四)公安機關負責人口、治安、技防、養犬、燃放煙花爆竹等活動的監督管理,指導、督促物業服務人落實監控、安防、保安、秩序維護等安全防范措施;

    (五)城市管理部門負責亂搭亂建、占道經營、亂設攤點、亂貼廣告、任意棄置垃圾、污水等破壞環境衛生以及生活垃圾分類、養犬的監督管理;

    (六)消防救援機構負責影響消防設施、消防車通道安全行為以及物業服務人履行消防安全職責的監督管理;

    (七)生態環境部門負責物業管理區域及其周邊污染源環境保護的監督管理;

    (八)衛生健康主管部門負責物業管理區域內傳染病防治的指導和生活飲用水的監督管理;

    (九)民政部門負責物業管理區域內社區居家養老服務設施和社區管理服務設施維護管理的監督檢查,以及喪事活動的監督管理;

    (十)人民防空主管部門負責物業管理區域內人防工程建設和維護管理的監督檢查,查處侵占、破壞、變相買賣人民防空工程等違法行為;

    (十一)園林綠化部門負責物業管理區域的園林綠化驗收、綠地占用、樹木砍伐移植等的監督管理。

    第六十三條 在物業管理區域內發現違反法律、法規、規章以及臨時管理規約、管理規約行為的,業主、物業使用人有權勸阻、制止、投訴、舉報。

    物業服務人應當建立巡查制度,開展日常巡查,對違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約行為應當及時勸阻、制止,并將情況存檔備查。勸阻、制止無效的,應當在本物業管理區域內公告,并報告相關行政主管部門,相關行政主管部門應當及時予以查處;或者向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府投訴,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同相關部門及時處理。

    第七章 法律責任

    第六十四條 違反本條例規定的行為,法律、法規已規定法律責任的,從其規定。

    第六十五條 建設單位有下列行為之一的,由市、縣(區) 物業管理行政主管部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,處三萬元以上十萬元以下罰款:

    (一)違反本條例第十條規定,將物業管理區域地上以及地下建筑物、設施設備和相關場地進行分割管理的;

    (二)違反本條例第十三條規定,未及時移交供水、供電、供氣、供熱、通訊等設施設備的;

    (三)違反本條例第十九條規定,未按規定向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立業主大會并提供相關資料的;

    (四)違反本條例第三十九條規定,未將前期物業服務合同和臨時管理規約在商品房銷售現場公示的;

    (五)違反本條例第四十條規定,不履行物業交接驗收義務的。

    第六十六條 建設單位違反本條例第十一條規定,未按照要求配置物業服務用房的,由市、縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

    第六十七條 物業服務人有下列行為之一的,由市、縣(區)物業管理行政主管部門按照下列規定予以處罰:

    (一)違反本條例第四十四條規定,未按信用評價等級提供相應的星級服務的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款;

    (二)違反本條例第五十條規定,未在物業管理區域顯著位置公示相關信息的,給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,可以處五千元以上一萬元以下罰款。

    第六十八條 物業服務人有下列行為之一的,由市、縣(區)有關行政主管部門按照下列規定予以處罰:

    (一)違反本條例第四十五條第一項至第六項規定,提供服務未遵守相關規定的,由物業管理行政主管部門給予警告,可以處五千元以上一萬元以下的罰款;

    (二)違反本條例第四十五條第七項規定,物業服務人泄露業主個人信息的,由公安機關依照有關法律規定實施處罰;

    (三)違反本條例第四十五條第八項規定,物業服務人未履行生活垃圾分類責任的,由城市管理綜合行政執法部門依照生活垃圾管理有關規定予以處罰。

    第六十九條 物業服務人有下列行為之一的,由市、縣(區)有關行政主管部門按照下列規定予以處罰:

    (一)違反本條例第四十七條第一項規定,減少物業服務內容、降低物業服務標準的,由市、縣(區)物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期未改正的,降低其信用等級,記入物業服務企業信用檔案;

    (二)違反本條例第四十七條第二項規定,采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上二萬元以下罰款;造成損失的,承擔賠償責任;

    (三)違反本條例第四十七第三項規定,擅自增加收費項目、提高收費標準,超期收取費用的,由市場監督管理部門依照價格法律法規予以處罰;

    (四)違反本條例第四十七條第四項、第五項規定,擅自處分屬于業主的物業共用部分、共用設施設備的所有權或者使用權和擅自拆除、損壞物業管理區域內的共用設施設備的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處二萬元以上十萬元以下罰款;

    (五)違反本條例第四十七條第六項、第七項規定,擅自撤離、拒不退出物業管理區域或者終止服務撤離時,拒不移交屬于業主的檔案資料、物品、資金的,由物業管理行政主管部門責令限期改正,逾期不改正的,處一萬元以上五萬元以下罰款,造成損失的,承擔賠償責任。

    第七十條 業主、物業使用人、物業服務人有下列行為之一的,由市、縣(區)有關行政主管部門按照下列規定予以處罰:

    (一)違反本條例第五十二條第一項規定,違規私拉電線、電纜為各類車輛充電或者進行其它用電活動的,由消防救援機構責令改正,拒不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款;

    (二) 違反本條例第五十二條第三項規定,擅自占用、堵塞、封閉公共停車位等共用部位或者損壞公共設施設備的,由物業管理行政主管部門責令改正,并處五百元以上二千元以下罰款,造成損失的,承擔賠償責任。

    屬于消防通道或者消防設施的,由消防救援機構責令改正,對單位處五千元以上五萬元以下的罰款,對個人處五百元的罰款,造成損失的,承擔賠償責任。

    第七十一條 業主委員會有下列情形之一的,由市、縣(區) 物業管理行政主管部門給予警告,并責令限期改正;逾期未改正的,對相關責任人可處一千元以上五千元以下罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

    (一)違反本條例第二十四條規定,逾期未召開業主大會的;

    (二)違反本條例第三十條規定,未公示決定暫停其履行職責的業主委員會委員名單的;

    (三)違反本條例第三十一條規定,未辦理業主委員會候補委員遞補備案手續的。

    第七十二條 業主委員會委員違反本條例第二十九條規定,由市、縣(區)物業管理行政主管部門給予警告,可處一千元以上五千元以下罰款,有違法所得的,沒收違法所得;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第八章 附 則

    第七十三條 本條例自2021年1月1日起施行。

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