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    遂寧物業管理條例實施細則最新修訂版(全文)

    思而思學 2021-01-14 16:16:38

    為進一步加強我市物業管理工作,規范物業活動,提升物業服務水平,按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等規定,結合我市實際,現就進一步加強全市物業管理工作通知如下。

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    一、充分認識加強物業管理工作的意義和目的

    黨的十九大明確指出,要不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。物業管理工作水平直接關系群眾居住幸福感、安全感、獲得感,做好物業管理服務,需要深入研究解決當前物業管理的熱點難點問題,推動物業服務企業切實履行好主體責任,形成與業主共建共管共治共享的良好格局,營造管理有序、環境優美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住環境。

    二、工作重點及主要任務

    (一)建立健全職責明晰的物業管理體系

    堅持屬地管理原則。建立層級分明的管理體制,市一級負責監督指導,縣(市、區)政府和市直園區管委會為轄區責任主體,街道辦事處領導各社區居委會抓好具體落實。各縣(市、區)政府、市直園區管委會、街道辦事處應明確物業管理工作專門機構,配備專職人員,做好物業管理相關工作,切實解決物業管理中各類矛盾和問題。要充分發揮街道和社區在業主大會設立、業主委員會選舉、督促業主大會和業主委員會依法履行職責、協調物業管理與社區建設的關系、調解處理物業糾紛等工作中的積極作用。

    市級房地產行政主管部門做好全市物業管理活動的監督管理、政策制定和指導考核。市、縣(市、區)和市直園區發展改革、公安、應急、城管執法、市場監管、民政、司法、財政、生態環境、自然資源和規劃、衛生健康等有關職能部門和供水、供氣、供電、通信、有線電視等經營單位按照各自職責,做好工作聯動,依法實施對物業管理活動的監督管理和服務工作。

    (二)建立務實有效的信用管理體系

    構建以信用管理為核心的監管模式,建立我市物業服務企業信用信息管理體系、物業服務企業信用檔案和紅、黑名單管理制度,加強事中事后監管,強化守信激勵和失信懲戒機制,促進物業服務企業講誠信、守規則、提質量。建立物業管理信息系統管理平臺,適時實現與省級平臺對接,以及與各類市場主體信用管理系統聯網共享。加大信用信息公開力度和應用,在前期物業招標、物業企業選聘等工作中有效運用物業管理信用信息成果。各相關職能部門要建立常態工作機制,采取"雙隨機、一公開"等形式,檢查物業服務企業依法經營情況和服務質量,將檢查結果記入企業信用檔案。樹立公職人員在物業工作中的正面影響,積極倡導公職人員帶頭按時足額繳納物業服務費。

    (三)建立物業糾紛調處機制

    各縣(市、區)政府、市直園區管委會要構建物業糾紛發現和調處的常態工作機制。街道辦事處要加強對業主委員會和物業服務企業的指導和監督,將物業糾紛調處作為社區治理的重要內容,建立由社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業、社區警務室和法律工作者等參加的聯席會議制度,協調處理事項,依法處理糾紛,引導物業服務當事人依法理性表達利益訴求。

    (四)加強業主委員會的規范管理

    縣(市、區)政府、市直園區管委會要加強街道辦事處對業主委員會日常工作的監督管理,將街道辦事處組織業主大會成立、業主委員會選舉,以及對業主委員會監督管理工作的履職情況納入年度工作考核目標。物業管理主管部門、街道辦事處可通過政府購買社會服務方式,協助做好物業管理中的政策指導、培訓及對物業項目招投標活動的監管等工作。

    實施"紅色物業"惠民行動,各街道要積極推廣建立業主委員會黨支部,持續擴大黨支部覆蓋面,充分發揮黨支部的戰斗堡壘作用和黨員的先鋒模范作用。街道辦事處、社區居委會要通過輿論宣傳和積極引導,提高業主的主動性和自治意識,鼓勵符合條件的社區居民委員會成員、法律工作者、公職人員,以及公信力高、社會責任感強、文化層次高的"五老"(老黨員、老干部、老軍人、老模范、老教師)等人員擔任業主委員會成員,著力提高業主委員會成員素質和管理水平。

    (五)加強物業小區違法行為聯動處理機制

    物業服務企業要加大物業管理區域巡查力度,對違法建設、違規裝修和加裝防護欄、侵占公共空間、損壞共用設施、阻塞安全出口和消防通道、違反治安管理、擾亂物業秩序、危害公共衛生等行為進行及時勸阻制止,勸阻制止無效的要立即報告相關執法部門處理。執法部門要運用網格化管理機制,落實執法人員派駐小區定點掛片聯系制度,有效制止、有力懲處違法行為,形成同街道、社區、業主委員會和物業服務企業齊抓共管的局面。

    (六)加強物業小區公共配套用房和設施的管理

    嚴格落實新建小區中物業服務用房、業主委員會議事活動用房等公共配套用房的規劃配建要求。城管執法部門要加大對物業公共配套用房挪用、占用的查處和糾正力度。在建設項目竣工驗收核實時,自然資源和規劃部門要將物業配套用房建設情況作為竣工驗收的重要內容,并對其坐落、面積等進行詳細核實記載。物業管理主管部門和街道辦事處要加強物業配套用房和設施移交的監督檢查工作。不動產登記部門要載明物業配套用房的權利歸屬,避免發生權屬和使用糾紛。

    (七)加強物業項目質價相符的監督管理

    發展改革部門要會同物業管理部門制定與市場相適應的前期物業服務費指導價格和服務等級,建立前期物業服務收費標準的動態調整機制,加強對前期物業服務費執行和提供物業服務情況的監督管理,以合理價格引導打造高質量的物業服務,不斷提升物業企業的服務質量,提供質價相符服務,滿足群眾對物業服務的多層次需求。市場監管部門要加強對物業服務收費的監督檢查,形成常態化工作機制。

    (八)完善物業承接查驗備案機制

    落實建設項目竣工后的物業承接查驗制度,建設單位和物業服務企業要按照物業承接查驗制度的規定和前期物業服務合同的約定,對物業共有部位、公用設施進行承接查驗,并簽訂物業承接查驗協議和做好物業承接查驗記錄。前期物業服務合同要約定建設單位和物業服務企業在承接查驗中的權利、義務和責任,及時整改開發建設中的房屋質量、設施設備等存在的問題,避免問題遺留到房屋使用過程中,引發群眾投訴和物業糾紛。物業服務企業要按相關規定向轄區物業管理部門辦理物業承接查驗備案手續,并將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置進行公示。各縣(市、區)、市直園區物業管理部門要督促街道、社區對物業項目承接查驗工作進行監督指導,做好工作記錄。

    (九)規范物業服務企業退出行為

    退出物業項目服務要本著維護社會穩定、保障業主基本生活秩序、依法有序、平穩過渡的原則進行。

    縣(市、區)、市直園區物業管理部門負責本區域內物業項目服務退出的監督管理工作。街道辦事處對物業項目服務退出時存在的問題要及時組織協調處理,社區居委會協助街道辦事處做好相關工作。其他相關部門以及水電氣、通訊、有線電視等專業經營單位,按照各自職責,協助做好物業項目服務退出的相關工作。物業行業協會要督促協調物業服務企業依法開展物業項目服務退出,并提供業務咨詢。業主委員會在物業項目服務退出過程中,要主動作為,做好物業服務企業與業主的溝通、組織選聘新的物業服務企業、完善交接手續等工作。物業服務企業要堅持誠信守法的原則,按照相關規定和合同約定辦理交接手續,并履行提前告知義務,保障物業項目服務活動的連續性。

    物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。物業服務企業退出后暫時沒有物業服務企業接管的小區,由社區居委會代管。

    (十)加強物業行業協會自律和文明建設

    遂寧市物業管理協會黨委要發揮黨建引領作用,持續擴大在物業服務企業中組建黨支部的覆蓋面。物業行業協會要通過建立職業操守、維護行業權益、宣傳行業形象、提高行業素質、加強行業交流等方式,充分發揮與政府主管部門、物業服務企業、業主委員會的溝通橋梁作用和協會自律作用,形成行業凝聚力,擴大行業影響力。行業協會要每年開展形式多樣的活動,調動物業企業加強自我管理、提升服務質量的積極性,通過制定行業自律規約等方式引導企業信守服務承諾。要通過開展對物業服務企業服務技能的定期培訓,強化物業企業守法經營和服務質量,促進我市物業服務業又好又快發展。

    (十一)加強老舊小區管理

    落實老舊小區屬地管理責任,按照加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、建立長效機制的工作思路,積極推動老舊小區管理創新取得新突破。科學合理劃分老舊小區物業管理區域,增強居民生活便利性,著力強化老舊小區自治能力建設。

    街道辦事處要切實將老舊小區自治組織建立和管理納入社區治理范疇,通過成立業主委員會、居民自治小組等自治組織,著力推進小區管理由"代民作主"向"由民作主"轉化。具備引入物業企業提供服務條件的,應引導鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業服務合同,提供市場化的專業服務。改造后小區仍不具備引入專業物業服務條件的,在社區居委會的組織下自行管理。同時,在充分發揮業主自治的基礎上,可通過成立物業服務中心和購買社會服務等方式,推動老舊小區可持續長效管理。

    三、保障措施

    (一)加強組織領導,推動協同配合。建立遂寧市物業管理工作聯席會議制度,由市住房城鄉建設局負責全市物業活動監督管理日常工作,召集有關單位協調推進具體事項。各縣(市、區)和市直園區要建立相應制度,抓實本轄區物業管理工作。

    (二)加強多方聯動,推動齊抓共管。街道、社區要切實履職盡責,相關職能部門、專業經營單位要各司其職、密切配合。各轄區物業管理部門要指導和監督物業服務企業,主動配合,積極作為。各方要始終聚焦群眾反映的物業服務熱點難點問題,形成分工協作、齊抓共管的工作格局,破難題、找短板、促提升,共同推進全市物業服務業持續健康發展。

    (三)加強輿論宣傳,營造良好氛圍。強化正面宣傳引導,營造全社會關心、支持、理解物業服務業發展的濃厚氛圍。新聞媒體要大力宣傳發展物業服務業在建立和諧社會、提升居民生活水平、促進社會經濟發展中的重大意義,宣傳物業管理法律法規和政策,引導廣大業主依法理性維權。

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