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    宜賓物業管理條例實施細則最新修訂版(全文)

    思而思學 2021-01-14 16:24:08

    第一章 總 則

    第一條 【立規宗旨】 為規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法律、法規,結合宜賓市實際,制定本細則。

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    第二條 【適用范圍】 本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動適用本細則。

    本細則所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

    第三條 【政府職責】 市、縣(區)人民政府應當將物業管理納入城市管理、社區治理體系和本地現代服務業發展規劃,制定扶持政策,加強行業管理,提高專業化水平,促進物業服務行業健康有序發展。

    第四條 【部門職責】市、縣(區)人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

    市、縣(區)人民政府發展改革、公安、消防、民政、司法、財政、生態環境、自然資源和規劃、衛生、教育、市場監督管理、城市管理、綜合執法等有關部門以及水、電、氣、通訊等有關行業主管部門按照各自職責,依法實施對物業管理活動的服務和監督工作。

    第五條 【基層政府職責】街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責;協調社區建設與物業管理的關系,調解處理物業管理糾紛。

    居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

    第六條 【物業管理聯席會議制度】建立物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理有關糾紛、物業管理與社區管理之間的相關問題。

    物業管理工作聯席會議由物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)負責召集,房地產、市場監督管理、公安、消防等相關行政主管部門、居民(村民)委員會、公安派出所和物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等參加。

    第七條 【行業組織職責】 物業服務行業組織應當依法加強行業自律管理,加強行業培訓與指導,制定物業服務行業規范,規范行業行為,督促物業服務企業誠信經營,做好行業信用信息管理,提高物業服務質量和水平,維護物業服務企業合法權益;協助主管部門開展行業調研、行業統計及物業管理糾紛調解等有關工作。

    第二章 業主、業主大會、業主委員會

    第八條 【業主定義】依法登記取得房屋的所有權人為業主。因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理中享有業主權利,承擔相應義務。

    業主不得以放棄權利為由不履行義務。

    第九條 【業主權利】業主在物業管理活動中享有下列權利:

    (一)對物業管理區域內共有部分實施共同管理;

    (二)對共同管理的有關事項提出建議;

    (三)對需要業主共同決定的事項,行使表決權;

    (四)在物業管理活動中,享有選舉權和被選舉權;

    (五)對物業管理活動享有知情權、監督權;

    (六)監督業主大會和業主委員會的工作;

    (七)監督物業服務合同的履行;

    (八)監督專項維修資金的管理和使用;

    (九)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他權利。

    第十條 【業主義務】業主在物業管理活動中履行下列義務:

    (一)遵守法律、法規、規章及相關規定;

    (二)遵守管理規約、業主大會議事規則;

    (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定,并承擔相應的義務;

    (四)履行物業服務合同約定的義務;

    (五)按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用和其他應當由業主共同分攤的費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。

    (六)法律、法規、規章以及管理規約、業主大會議事規則規定或者約定的其他義務。

    第十一條 【業主大會】業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,履行相應的義務。業主大會的決定,對全體業主具有約束力。

    同一物業管理區域內只能設立一個業主大會。

    第十二條 【首次業主大會】符合《四川省物業管理條例》第二十條規定召開首次業主大會會議條件的,建設單位應當自條件具備之日起30日內,書面報告物業所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)申請設立業主大會,并同時報送符合規定的相關資料。

    建設單位未及時書面報告申請設立業主大會的,同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

    第十三條 【籌備組】街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當在收到報告之日起15日內會同物業管理區域所在地縣級人民政府房地產行政主管部門組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

    第十四條 【籌備組成員及人數】籌備組由業主代表、建設單位、房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會代表組成,其中業主代表人數不得少于總人數的三分之二,組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

    籌備組人數由13-19人單數組成,具體人數和產生辦法由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)根據物業管理區域的實際情況合理確定,并在物業管理區域進行公示。

    第十五條 【業主代表產生程序及條件】籌備組中的業主代表由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或者居民(村民)委員會組織業主推薦或者自薦產生。

    業主代表資格應當符合業主委員會委員候選人資格的規定,鼓勵黨員業主擔任業主代表。

    第十六條 【籌備組工作經費】建設單位應當自籌備組成立之日起7日以內向籌備組提供籌備首次業主大會會議所需文件資料,并將籌備組工作經費和召開首次業主大會會議所必需經費繳存到街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定帳戶。

    第十七條 【業主大會職責】業主大會是物業管理區域權利和管理責任主體,履行以下職責:

    (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;

    (二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會工作;

    (三)確定物業管理方式,選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人;

    (四)籌集和使用專項維修資金,并監督實施;

    (五)制定、修改共有部分管理、使用、經營等方面的規則;

    (六)改變或撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;

    (七)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (八)法律、法規規定或者管理規約約定應由業主共同決定的事項。

    決定第(四)項、第(七)項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意;法律、法規和規章另有規定的,從其規定。

    第十八條 【業主代表大會制度】業主人數較多,業主可以幢、單元等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議,具體辦法在業主大會議事規則中明確。

    推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當于參加會議前3日以內,就需業主大會會議表決的事項書面征求其所代表業主的意見,業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字后,由業主代表送達業主大會會議投票表決。

    第十九條 【業主委員會】業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會選舉產生,履行業主大會賦予的職責,執行業主大會決定的事項,接受街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導,接受業主的監督。

    業主委員會由5至11人單數組成,任期不超過5年。委員具體人數、具體任期和選舉結果的確認應當在業主大會議事規則中明確約定。

    業主委員會委員可以連選連任。

    第二十條 【業主委員會職責】業主委員會執行業主大會的決定,接受業主的監督,依法履行下列職責:

    (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

    (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

    (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

    (四)聽取業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

    (五)監督管理規約的實施;

    (六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

    (七)業主大會賦予的其他職責。但本細則第十七條規定應召開業主大會會議由全體業主共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使或決定。

    第二十一條 【業主委員會委員的資格】業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主,并應當符合下列資格條件:

    (一)具有完全民事行為能力,無不良信用記錄;

    (二)遵守管理規約、業主大會議事規則,模范遵守履行業主義務;

    (三)未處于法定限制被選舉權情形或未被業主大會依約限制被選舉權;

    (四)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔;

    (五)具有一定組織能力;

    (六)具備必要的工作時間;

    (七)管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件;

    (八)按規定和約定按時交納物業服務費用及其他應交共同分攤費用。

    除上述條件外,業主委員會主任還應當符合以下條件:

    (一)具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎;

    (二)具有良好的職業道德,遵紀守法;

    (三)熟悉物業管理相關法律、法規、規章、政策和標準。

    業主是法人或其他組織的,可以授權其代表參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內,一名自然人只能代表一個法人或其他組織。

    第二十二條 【公示制度】業主委員會應當向業主公布下列信息,同時報送所在地街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和居民(村民)委員會:

    (一)管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同;

    (二)業主大會和業主委員會的決定;

    (三)專項維修資金的籌集使用情況;

    (四)物業共有部分的使用與經營收益情況

    (五)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

    (六)其他應當向業主公開的情況和資料。

    第(三)、(四)、(五)項至少每半年向業主公布一次。

    第二十三條 【換屆選舉】業主委員會任期屆滿90日前,應當書面告知街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當指導業主委員會換屆選舉工作。

    業主委員會未按照前款規定報告的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)可以應業主書面要求責令業主委員會限期整改。

    第二十四條 【換屆選舉小組】換屆選舉小組由業主委員會、業主代表組成,其中業主代表應當符合本細則第十五條的規定,由業主組織推薦或自薦,人數不得少于總人數的二分之一。換屆選舉小組人數應當為單數,具體人數和產生辦法應當在業主大會議事規則中予以約定。

    換屆選舉工作應當邀請街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居(村)民委員會參加,接受監督。

    第二十五條 【資料保管移交】業主委員會應當自換屆選舉小組成立之日起10日內,將其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或居民(村民)委員會。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或居民(村民)委員會應當及時提供。

    新一屆業主委員會選舉產生后,應當在30日內向街道辦事處(鄉、鎮人民政府)辦理業主委員會備案手續,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)或居民(村民)委員會應當在備案后10日內將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。

    拒不移交第一款所述物品的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當督促移交,換屆選舉小組也可以請求物業所在地公安機關協助移交,公安機關應當及時予以協助。

    第二十六條 【禁止行為】自換屆選舉小組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

    (一)選聘、解聘物業服務企業;

    (二)調整物業收費標準;

    (三)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項, 但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,需要立即使用專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

    (四)其他重大事項。

    第二十七條 【屆滿時未成功改選或未成功選舉的情形】出現以下情形,由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織業主進行換屆選舉:

    (一)業主委員會任期屆滿未組織改選,經街道辦事處(鄉、鎮人民政府)限期整改仍未改選的。

    (二)業主委員會啟動改選,至任期屆滿仍未能選舉產生新一屆業主委員會的。

    第二十八條 【業委會委員資格的終止】業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自動終止,并由業主委員會在物業管理區域內顯著位置予以公告:

    (一)因物業轉讓等原因不再是業主的;

    (二)因健康等原因喪失履行職責能力的;

    (三)被依法追究刑事責任,無法履行委員職責的;

    (四)在換屆過程中無理由不移交所保管的印章、資料、賬冊等業主委員會物品的;

    (五)業主委員會委員以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職請求的。

    (六)管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

    第二十九條 【業委會委員資格的罷免】業主委員會委員有下列情形之一的,由業主大會或業主委員會根據業主大會的授權,罷免其委員資格:

    (一)挪用、侵占業主共有財產的;

    (二)索取收受建設單位、物業服務企業或利害關系業主提供的錢物和非法利益的;

    (三)利用職務之便要求物業服務企業減免本人或利害關系人物業服務費的;

    (四)在競選業主委員會委員期間有利益誘惑或作出侵害業主權益及他人合法權益的承諾等違規行為被查實的;

    (五)泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關用途的;

    (六)滿1年以上不交納物業服務相關費用的;

    (七)連續3次以上無故缺席業主委員會會議的;

    (八)經業主委員會二分之一以上委員或20%以上的業主提議撤銷其委員資格的;

    (九)被列為失信懲戒對象的;

    (十)管理規約、業主大會議事規則約定的其他罷免資格的情形。

    第三十條 【業委會委員的增補】業主委員會委員人數不足但超過半數的,應當按照業主大會議事規則約定及時補足。

    第三十一條 【提前換屆選舉】業主委員會委員人數不足總數的二分之一或者出現無法正常運行的其他情況時,應當提前進行換屆選舉工作。

    第三十二條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民(村民)委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

    第三章 物業管理服務

    第三十三條 【物業管理區域劃分】縣(區)房地產行政主管部門、自然資源和規劃部門應當根據建設單位或業主委員會的申請,以土地使用權證確定的用地范圍為基礎,并考慮建筑物規模、共用設施設備的管理與維護和社區建設等因素劃定物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的,不得分割劃分。

    第三十四條 分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的住宅小區,其設置的配套設施設備是共用的,應當劃分為一個物業管理區域;但被市政道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區,且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

    第三十五條 建設單位在取得商品房預售許可或者現房銷售前,應當持下列資料向項目所在地縣(區)人民政府房地產行政主管部門申請劃分物業管理區域:

    (一)房地產開發項目核準或者備案文件;

    (二)土地使用權證;

    (三)建設用地規劃許可證;

    (四)項目規劃設計方案;

    (五)其他相關資料。

    房地產行政主管部門應當自受理申請之日起20日內,會同自然資源和規劃部門按本細則第三十三條、第三十四條規定進行劃分。

    建設單位應當將劃定的物業管理區域以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場的顯著位置公示。

    第三十六條 【物業、業委會用房配置】新建住宅物業時建設單位應當設計配置具備水、電、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。

    同一物業管理區域分期開發建設的項目,物業服務用房、業主委員會議事活動用房應當首期建設;不能首期建設的,建設單位應當提供符合要求的物業服務用房、業主委員會議事活動用房。不動產登記部門在辦理首次登記時,應當注明物業服務用房、業主委員會議事用房室號。物業服務用房、業主委員會議事用房屬于全體業主所有,應當專門用于物業管理工作,不得擅自處分或者改變用途。

    第三十七條 一個物業管理區域由一家物業服務企業提供物業服務。

    第三十八條 【前期物業招投標管理】住宅物業在業主、業主大會首次選聘物業服務企業之前,建設單位應當按照《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》有關規定,通過招投標方式選聘具有相應資格的物業服務企業,提供前期物業服務。但有下列情形之一的,經住宅物業所在地縣(區)人民政府房地產行政主管部門核準,可以采用協議方式選聘物業服務企業:

    (一)住宅物業管理區域房屋總建筑面積低于3萬平方米的;

    (二)投標人少于3個的;

    (三)法律、法規另有規定的。

    第三十九條 【前期物業服務合同備案】建設單位在申請房屋預售許可或現房銷售前,應當參照省住房城鄉建設行政主管部門制作的示范文本,制定臨時管理規約、前期物業服務合同和房屋使用說明書,作為房屋銷售合同的附件,并持下列資料向物業項目所在地縣(區)房地產行政主管部門備案:

    (一)臨時管理規約樣本;

    (二)通過招投標等法定方式選聘物業服務企業的證明文件;

    (三)前期物業服務合同;

    (四)物業服務用房和業主委員會議事活動用房的配置圖紙及證明文件;

    (五)房屋使用說明書。

    第四十條 前期物業承接查驗和物業承接查驗應當按照《物業承接查驗辦法》和《四川省物業承接查驗辦法》有關規定執行。

    第四十一條 【前期物業承接查驗】新建住宅實行物業交付承接查驗制度。

    物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、居民(村民)委員會、專業經營單位等參加,可以聘請相關專業機構協助進行,物業承接查驗的過程和結果可以公證。

    建設單位選聘物業服務企業實施前期物業管理的,建設單位應當在物業交付使用前15日,與受聘的物業服務企業完成承接查驗工作,簽訂物業管理承接查驗協議。

    第四十二條 【前期物業承接查驗備案】物業服務企業應當自物業交接后30日內,將查驗文件向物業所在地的縣(區)人民政府房地產行政主管部門備案,并在物業管理區域內顯著位置公告。

    第四十三條 【選聘物業企業】業主大會成立后,業主委員會應當與選聘的物業服務企業重新簽訂物業服務合同,前期物業服務合同自行終止。

    第四十四條 【臨時管理】物業服務合同期滿,但物業管理區域未依法選聘物業服務企業,并且原物業服務企業未放棄服務的,業主大會或者業主委員會沒有異議的,原物業服務合同繼續履行至新物業服務合同生效之日。

    第四十五條 【物業承接查驗】業主、業主大會選聘物業服務企業的,應當在《物業服務合同》生效前15日內,由業主委員會會同業主大會新選聘的物業服務企業和原物業服務企業完成承接查驗工作(另有約定時限的除外)。

    第四十六條 【物業服務合同備案】物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起30日內,持相關資料向物業所在地縣(區)人民政府房地產行政主管部門備案。

    第四十七條 【物業服務合同】物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務、違約責任等內容進行約定。

    第四十八條 【物業服務事項】物業服務事項應當包含下列內容:

    (一)建筑物共有部位的維護和管理;

    (二)共用設施設備的日常運行、維護和管理;

    (三)共有部位的綠化、環境衛生的保養和維護;

    (四)秩序維護、安全防范、車輛停放管理等事項;

    (五)物業服務檔案和物業檔案的管理;

    (六)法律法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

    物業服務企業可以就超出物業服務合同約定的服務與相關業主另行約定。

    第四十九條 【物業服務收費】物業服務收費標準應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則,由合同雙方當事人予以約定。保障性住房物業服務和住房前期物業服務收費標準由縣(區)地方人民政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定政府指導價,并定期公布。

    同一物業管理區域內同一物業類型、同一物業服務內容和標準的,物業服務收費應當執行同一價格標準。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公布物業服務項目及其收費標準。

    第五十條 【物業費減免】建設單位出售物業時,向物業買受人承諾減免物業服務費的,減免的物業費應由建設單位承擔,建設單位與物業服務企業另有約定的除外。

    第五十一條 【交房糾紛】在交付房屋時產生的糾紛,由建設單位和業主協商解決,但業主應當按照物業服務合同約定交納物業服務費,另有約定的除外。

    第五十二條 【物業服務企業信息公示制度】 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息:

    (一)物業服務企業基本信息、項目人員配置情況、物業服務或投訴電話等;

    (二)物業服務合同、服務內容及標準、收費項目及收費標準、物業管理收支情況;

    (三)電梯、消防、安防等共用設施設備及供水、供電、供氣等專業經營設施設備的維護保養單位名稱、資質、聯系方式等基本信息和應急處置方案;

    (四)共用水電費用分攤情況;

    (五)共有部位和共用設施設備經營所得收益及使用情況;

    (六)房屋裝飾裝修及使用過程中應當注意的安全事項;

    (七)物業服務企業的誠信服務承諾;

    (八)其他應當公開的信息。

    第五十三條 【物業服務企業的禁止行為】物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定,提供相應的服務,不得有下列行為:

    (一)擅自提高收費標準、增加收費項目或者降低服務標準;

    (二)擅自利用或者允許他人利用物業共有部位、共用設施設備進行經營;

    (三)擅自改變物業服務用房、業主委員會議事活動用房和共有部位、共用設施設備的用途;

    (四)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地,損害業主共同利益;

    (五)物業服務合同終止時,拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料;

    (六)擅自退出物業管理區域或者不履行物業服務合同約定義務;

    (七)擅自實施停水、停電、停氣;

    (八)無正當理由阻止供水、供電、供氣、通信、有線電視、垃圾清運等專業經營單位進入物業管理區域服務;

    (九)泄漏業主、物業使用人信息;

    (十)其他損害業主權益的情形。

    第五十四條 【物業服務合同的解除】物業服務合同雙方當事人解除或者終止物業服務合同,應當依據合同履行必要的告知義務;合同未約定告知期限的,應當提前60日告知。

    物業服務合同解除或者終止后,物業服務企業應當與業主委員會按照法律法規和合同約定辦理退出交接事宜,并履行下列交接義務:

    (一)移交保管的物業檔案、物業服務檔案;

    (二)移交物業服務期間形成的有關房屋及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

    (三)移交物業服務用房;

    (四)分項清算預收、代收的有關費用;

    (五)專項維修資金使用情況資料;

    (六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

    物業服務企業未按照本條第一款履行告知義務并辦理退出交接手續的,不得擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務。

    第五十五條 【退出物業服務的情形】有下列情形之一的,物業服務企業應當退出物業服務:

    (一)合同期滿未續約的,但本細則第四十四條規定的情形除外;

    (二)依法、依約定解除合同的;

    (三)法律、法規規定不得繼續從事物業服務活動的。

    物業服務企業不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

    第四章 物業的使用與維護

    第五十六條 業主、物業使用人和物業服務企業對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

    第五十七條 業主大會和業主委員會對物業管理區域內損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

    第五十八條 物業管理區域內禁止下列行為:

    (一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構等行為;

    (二)違法搭建建筑物和構筑物、改變住宅外立面、在非承重外墻上開門開窗等行為;

    (三)侵占、損壞公共園林綠地,擅自改變綠地使用性質等行為;

    (四)堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道,毀損共用消防設施、器材等行為;

    (五)餐飲服務業超過規定標準排放油煙、噪聲或產生振動,影響居民生活的行為;

    (六)未經批準飼養犬只、未按規定拴養或圈養犬只、非法帶犬進入公共場所,飼養的犬只不按規定登記、免疫和定期檢測等行為;

    (七)侵占、損壞樓道等物業共用部位、共用設施設備等行為;

    (八)擅自改變房屋使用性質等行為;

    (九)在公共建筑物、構筑物、樹木及其他共用設施上涂寫、刻畫,擅自張貼廣告、墻報、標語和海報等宣傳品;

    (十)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品,排放有毒、有害物質等;

    (十一)從建筑物、構筑物內向外拋擲物品等行為;

    (十二)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物;

    (十三 )法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

    物業服務企業、業主委員會應當加強對物業管理區域的巡查、管理,發現存在以上有關行為的,應當及時有力予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,并協助做好相關工作。

    違反本條第(一)項行為的,應當報告建設行政主管部門;

    違反本條第(二)項行為的,應當報告自然資源和規劃行政主管部門;

    違反本條第(三)項行為的,應當報告城市園林綠化行政主管部門。

    違反本條第(四)項行為的,應當報告公安派出所,并抄送住建、消防部門;

    違反本條第(五)項行為的,應當報告生態環境、城市管理等主管部門或公安派出所;

    違反本條第(六)項行為的,應當報告公安派出所;

    違反本條第(七)項行為的,應當報告城市房地產行政主管部門;

    違反本條第(八)項行為的,應當報告市場監督管理部門;

    違反本條第(九)項行為的,應當報告城市管理、公安派出所等部門;

    違反本條第(十)項行為的,應當報告公安派出所。

    違反本條第(十一)項行為的,應當報告城市管理行政主管部門及公安派出所。

    第五十九條 有關行政主管部門在接到相關違法行為的投訴、舉報后,應當及時登記并依法調查處理。對不屬于本部門職權范圍的事項,應當及時移交給相應的行政主管部門,同時告知投訴人、舉報人。

    第六十條 【裝飾裝修管理】業主或者物業使用人在室內裝飾裝修工程開工前應當向物業服務企業申報登記,并與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

    物業服務企業應當按照室內裝飾裝修管理服務協議實施管理,發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關行為的,應當立即制止;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反室內裝飾裝修管理服務協議的,追究違約責任。

    有關部門接到物業服務企業關于裝修人或者裝飾裝修企業有關違法違規行為的報告后,應當及時到現場檢查核實,依法處理。

    第六十一條 【電梯管理】物業管理區域內的電梯由業主委員會或業主委員會選聘的物業服務企業按照合同約定和特種設備有關法律、法規的規定,承擔特種設備使用單位職責。

    物業服務企業應當履行電梯使用安全管理責任,做好日常運行管理,委托有資質的電梯維護保養單位負責電梯的日常維護保養。電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和維護,保障電梯的安全運行。

    物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的,應當立即采取措施并通知電梯維護保養單位,電梯維護保養單位應當及時維修。同時,電梯發生事故或存在嚴重安全隱患時,物業服務企業應當及時向物業所在地電梯安全監督管理部門報告。

    第六十二條 【消防管理】物業服務企業應當按照物業服務合同履行消防安全管理職責,對管理區域內共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施、消防車通道進行統一管理,確保公共消防設施的完好有效;定期開展防火檢查、巡查和消防安全宣傳教育,加強電瓶車的充電管理,及時消除火災隱患。

    第六十三條 【維修資金使用】物業管理區域內的共用部位、共用設施設備保修期滿后,需要維修、更新、改造的,可按照有關規定申請使用維修資金。

    第六十四條 【公共收益】業主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的,其獲得的公共收益,有約定的按照約定分配;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占物業管理區域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業服務費以及業主大會或者業主委員會工作經費等。公共收益的收支辦法應當在管理規約中予以明確,業主委員會應當定期公布公共收益的收支情況。

    業主大會決定利用共有部分進行經營的,可以委托物業服務企業代為管理,并向其支付報酬。

    第五章 監督與管理

    第六十五條 市、縣(區)人民政府房地產行政主管部門應當加強對物業服務企業從事物業服務活動的監督和信用管理,指導物業服務企業按照國家有關規定和物業服務合同履行其義務。

    市人民政府房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作,履行下列職責:

    (一)制定全市物業管理有關政策;

    (二)加強對縣(區)物業管理工作的指導和監督;

    (三)加強物業服務行業信用監管,開展物業服務企業信用評價;

    (四)指導和監督前期物業管理招投標活動;

    (五)組織物業管理相關宣傳和培訓;

    (六)指導和監督物業管理行業協會有關工作;

    (七)法律、法規規定的其他職責。

    縣(區)房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的具體監督管理工作,履行下列職責:

    (一)加強物業服務行業事中事后監管,制定隨機抽查事項清單,建立健全隨機抽取檢查對象、隨機選派檢查人員的“雙隨機”抽查機制;

    (二)加強本地物業服務行業信用管理,建立物業服務企業信用檔案(包含企業的信用信息、企業蓋章的誠信服務承諾等);

    (三)依法開展物業管理區域劃分、物業管理招標及中標結果備案、協議方式選聘物業服務企業的核準、物業承接查驗備案、物業服務合同備案、物業服務企業信息登記錄入等工作;

    (四)負責住宅專項維修資金的交存、使用和監督管理;

    (五)負責住宅室內裝飾裝修活動的監督管理;

    (六)加強對街道辦事處(鄉、鎮人民政府)物業管理、業主大會和業主委員會工作的業務指導和培訓;

    (七)法律、法規規定的其他職責。

    第六十六條 市、縣(區)人民政府相關職能部門應當按照各自職責,做好下列工作:

    (一)自然資源和規劃部門負責督促建設單位按照規劃設計要求配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房等相關物業配套設施,并在建設工程規劃許可證及其附圖上載明建筑面積和位置;負責查處物業管理區域內的違章搭建、破壞住宅外立面等行為。

    (二)發展改革部門會同房地產行政主管部門按照管理權限負責制定服務收費標準。

    (三)住建、消防部門和公安派出所依法對物業管理區域內堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道和毀損共用消防設施、器材等消防違法行為進行查處,并督促整改火災隱患。

    (四)市場監督管理部門負責物業服務收費的監督和管理,規范物業服務收費,監督檢查價格公示,查處違規收費行為,負責調處物業服務收費糾紛;負責對電梯安全實施監督管理,依法對電梯使用單位、電梯維保單位實施監督檢查,對電梯使用單位未按照規定辦理使用登記、未依法設置使用登記標志和定期檢驗標志,以及電梯維護保養單位未按照規定和安全技術規范的要求進行電梯維護保養等相關違法行為依法進行查處;應當定期與房地產行政主管部門互通物業服務企業工商注冊信息,對物業管理區域內利用住宅從事經營活動的,應當嚴格審查和規范營業執照頒發程序,對經營者未依法取得營業執照從事經營活動的行為予以查處。

    (五)水、電、氣、通訊等有關行業主管部門負責督促供水、供電、供氣、通訊等專業經營單位對相關設施設備及管線進行維修、養護、更新和管理,協調處理相關矛盾糾紛。

    (六)生態環境主管部門負責對環境噪聲污染防治實施統一監督管理,依法對在商業經營活動中使用空調器、冷卻塔等可能產生環境噪聲污染的設備、設施進行監管,對違反生態環境有關法律法規的行為依法查處,對涉及環保的投訴和糾紛進行調解。

    (七)公安部門負責指導和監督物業管理區域內的安全防范工作,依法調處治安糾紛,查處打擊違法犯罪案件;負責人防、物防、技防三防設施監管;依法對限養犬實施管理;依法對使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動、室內裝修活動等造成的環境噪聲進行監管;按照《保安服務管理條例》等法律法規依法監管物業管理區域內的保安服務活動。

    (八)民政行政主管部門負責依法登記物業服務行業協會,協助建設(房地產)主管部門對物業服務行業協會進行監督管理;負責加強對社區居委會的指導監督,指導社區完善居民自治。

    (九)城市園林綠化行政主管部門依法對居住區綠地實施監督管理,任何單位和個人,不得改變居住區綠化規劃用地性質或者破壞綠化規劃用地的地形、地貌、水體和植被。確需改變居住區綠地使用性質的,應當經城市園林綠化行政主管部門審查,報同級城市人民政府批準,并依法向土地管理部門辦理用地手續。

    (十)司法行政機關負責指導物業管理行業協會加強物業管理人民調解組織建設,指導街道辦事處(鄉、鎮人民政府)人民調解委員會調解物業管理糾紛,建立健全工作機制,最大限度化解物業服務矛盾糾紛,維護社會穩定,促進社會和諧。

    (十一)綜合執法部門負責城中村、住宅小區、重點建設項目的違法建筑的巡查和查處拆除,杜絕新增違法建筑,有計劃的拆除已有違建,有效地遏制違法建筑行為和強行占用公共資源的發生。

    發展改革、公安、消防、民政、司法、財政、生態環境、自然資源和規劃、衛生、教育、市場監督管理、城市管理、綜合執法等有關部門以及水、電、氣、通訊等有關行業主管部門應當加強對物業管理區域的管理和指導,按照各自職責依法協調處理有關物業管理糾紛,接到違反本細則及有關法律、法規規定行為的報告或發生安全事故的報告后,應當及時調查處理。

    第六十七條 【基層政府職責】街道辦事處、鄉(鎮)人民政府履行下列職責:

    (一)組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會,指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;

    (二)負責業主委員會備案;

    (三)協調社區建設與物業管理的關系,調解物業管理糾紛,協調處理物業管理重大突發事件;

    (四)采集物業服務企業信用信息,調查業主滿意度;

    (五)指導和監督物業管理項目的移交;

    (六)法律、法規規定的其他職責。

    街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當根據需要,配備專門機構或人員,負責指導和監督物業管理活動、業主大會和業主委員會工作。

    第六十八條 【自治組織職責】 居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)開展物業管理有關工作,履行下列職責:

    (一)建立本轄區內物業管理有關基礎數據臺賬(含小區基本情況、物業服務企業、建設單位、業主委員會、基本情況等),并常態化動態管理;

    (二)協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導業主大會、業主委員會有關工作,抽查核實業主大會簽名的真實情況,監督業主委員會決議公示等有關事項;

    (三)因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,居民(村民)委員會應當在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導和監督下,代行業主委員會的職責,包括代管上一屆業主委員會的有關檔案資料、財物、印章等;

    (四)協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)調解處理物業管理糾紛;

    (五)配合做好小區綜合整治工作,對住宅小區內損害業主共同利益的各類違法違規行為,及時勸阻并向有關行政管理部門報告。

    (六)按照本細則規定代管相關檔案資料、印章及財物。

    第六十九條 物業服務企業應當配合各級人民政府、居民(村民)委員會和相關部門依法開展的各項工作。

    第七十條 業主、業主大會及業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議時,可以向街道(鄉、鎮)人民調解委員會申請調解。

    第七十一條 【信息登記】物業服務企業應當具有獨立法人資格,依法取得工商營業執照,并自領取營業執照之日起30日內,到縣(區)房地產行政主管部門進行信息登記。

    工商注冊地在市外的物業服務企業到我市從事物業服務的,應當持營業執照、物業企業基本信息、人員信息、項目信息等相關資料到市、區(縣)房地產行政主管部門進行信息登記。

    第七十二條 【信息填報】物業服務企業應當按照國家和省、市有關規定向房地產行政主管部門定期報送信用信息、統計報表等相關資料,填報相關信息。

    第七十三條 【事中事后監管】房地產行政主管部門應當加強物業服務行業事中事后監管,制定隨機抽查事項清單,建立健全“雙隨機”抽查機制,合理確定抽查的比例和頻次,對發現的違法違規行為,依法依規加大懲處力度。

    逐步建立完善物業服務行業信用體系,加強對物業服務企業及從業人員的信用管理,并將物業服務企業的信用評價結果和物業服務企業信用檔案(包含企業的信用信息、企業蓋章的誠信服務承諾等)歸集至全國信用信息平臺(四川宜賓)。在信用宜賓網站上向社會公布物業服務企業的誠信服務承諾,定期公布物業服務企業的信用評價結果并開展守信聯合激勵和失信聯合懲戒,構建以信用為核心的物業服務市場監管體制。

    第六章 法律責任

    第七十四條 建設單位、物業企業、業主委員會等違反本細則規定的,相關主管部門可采取約談、通報或媒體曝光等行政管理措施。

    第七十五條 建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當責令改正。違反法律、法規、規章的,縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當依法處罰,并將處罰結果抄送街道辦事處(鄉、鎮人民政府)。

    第七十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的,物業所在地的街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和縣(區)房地產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。

    第七十七條 違反本細則的規定,建設單位、物業服務企業不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。

    第七十八條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

    第七十九條 違反本細則的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:

    (一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

    (二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

    (三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

    個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

    第八十條 建設單位違反本細則規定,有下列行為之一的,由縣(區)人民政府房地產行政主管部門予以處罰:

    (一)未按本細則第三十五條規定配置或者擅自處分物業服務用房和業主委員會議事活動用房的,責令限期改正,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

    (二)未按本細則規定報告申請設立業主大會或者違反本細則規定拒不承擔籌備組工作經費和首次業主大會會議經費的,責令限期改正;逾期未改正的,處5萬元以上15萬元以下的罰款;

    (三)違反本細則第三十七條規定,未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,責令限期改正,逾期未改正的,給予警告,并處2萬元以上10萬元以下的罰款。

    第八十一條 物業服務企業違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門予以處罰:

    (一)未按規定報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,處1千元以上5千元以下的罰款;

    (二)違反本細則五十三條規定擅自撤離物業管理區域、停止物業服務,未履行相應告知和交接義務的,責令限期改正;逾期未改正的,處5萬元以下的罰款;

    (三)未按本細則第五十四條規定退出物業管理區域的,責令限期退出;逾期拒不退出的,處5萬元以上15萬元以下的罰款;

    (四)違反本細則的規定,未經業主大會同意,擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。

    第八十二條 市、縣(區)人民政府相關部門、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)和其他有關部門的工作人員在物業管理工作中,濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第七章 附 則

    第八十三條 本細則未盡事宜,法律、法規已有規定的,從其規定。

    第八十四條 本細則由宜賓市人民政府、宜賓市住房和城鄉建設局負責解釋。

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